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广州物管条例引各方热议新规真的能破解小区

发布时间:2019-04-23 21:40:04 编辑:笔名

广州物管条例引各方热议,新规真的能破解小区物管难题?现实情况是…

讯 何伟杰 张豪报道:8月6日,广州市住房和城乡建设委员会在官方站发布了广州市物业管理条例(征求意见稿)(以下简称意见稿)。新规的出台是否能缓解广州各大小区的物业管理难题?8月7日通过多维度走访调查,发现新规虽然对很多物业管理难题提出了切实可行的解决方案,但部分细则要真正落实,仍“任重道远”。

焦点1:用物管委员会代替筹备组是否可行?

征求意见稿一公布,很多业主时间留意到的,意见稿取消了筹备组功能,改设物业管理委员会(以下简称“物管委”)。对比发现,与以前的筹备组构成相比,物管会小幅缩减了业主代表的人数,增加了公安派出所、居民委员会、物业服务企业代表。

对此,长期关注广州物业管理的华南和谐社区发展中心主任周活宁坦言,派出所工作人员的加入可以在一定程度上避免一些不必要的争议纠纷,保障业主大会的顺利推进。但物管企业是否应该纳入到物管会里则有待商榷。他认为,目前很多小区成立业委会有相当一部分原因是不满小区现行物业管理现状,物业公司加入到物管委中很可能会导致业主和物管的矛盾提前公开化,也不利于业委会的成立。

不过,也有一位开发商人士认为,目前广州现有老旧小区业委会对小区管理比较好的比例很低,业委会包括业委会筹备组在小区管理上也存在很多问题。由街道牵头先成立物管委会作为一个过渡期,比直接召开业主大会要好一点,能够更好地代表各方意见。他还表示,物管委可以作为一个沟通桥梁的作用,不一定要成立业委会,可以让其长期存在。

焦点2:部分物业指导职能下沉基层,居委会能否当“大任”?

征求意见稿赋予了居委会对小区业主委员会和物业服务企业的指导和监督职能。其中包括,居委会代表将担任每个小区的物管委副主任;负责组织重新选举业委会;每年不少于一次聘请会计事务所对业主共有资金收支情况进行审计;协调物业纠纷。

对此,不少业主担心,这么多职能压在居委会这个基层组织上是否合适?而且居委会作为基层群众性自治组织,与业主选举产生的业委会机构应该是相互协作的关系,指导和监督的职能是否妥当?

对此,一位曾协调过辖内多起小区物管纠纷的居委会主任坦言,居委会参与到小区物业管理当中,是一件好事,毕竟小区成立业委会之后能在一定程度上分担基层部门的管理负担。但他强调,居委会在参与过程中起到的更应该是协助的作用,而不应该是指导。由居委会去聘请会计事务所来审计小区共有资金收支情况更是不妥,“毕竟共有资金是属于小区全体业主的,由居委会来审是一件很奇怪的事情。”

而且,事权下放之后,居委会本来就承接了大量的工作,“除了传统的职能之外,我们现在还承接了河长、协调电梯加装纠纷、物业管理等事务,真的是压力山大。”

更让该居委会主任担心的是,虽然房管部门和街道有定期培训,但居委会工作人员对物业管理只是略知一二,专业性其实并不强,涉及到小区利益冲突问题只能做到“照本宣科”,一旦把握不准,不但无助于事情的解决,反而会更容易成为“众矢之的”。

焦点3:电子投票能否破解“投票难”?

征求意见稿提出,广州市将建立业主决策电子投票系统。以破解纸质投票效率低、选票造假等问题。

此前在采访过程中总结发现,相当一部分投诉争议的源头往往就是出在投票环节。例如,海珠区一小区此前在举行业委会选举时,多名业主就发现自己“被投票”,甚至还出现了已经去世的业主竟然还参与了表决的荒唐事。因此,电子投票的举措得到了不少小区业主的支持。

然而,调查发现,电子投票系统目前其实并不完善。位于白云区的南湖半岛花园的业主希望通过电子投票的方式选出业委会。“我们小区1700多户,如果要进行纸质投票,真的很难,所以我们对电子投票寄予了厚望。”该小区首次业主大会筹备组组长黄宾告诉,2017年5月,筹备组开始向街道申请电子投票,整个流程本来预计只需要三个月左右,但直到现在,他们还无法进行电子投票。

“问题卡在数据输入上。”黄宾说,业主的数据信息需要输入到各级部门的电子投票系统当中,但不同系统之间信息无法批量输入,必须手动操作;而且各级部门负责输入工作往往只有一个人,“1700户的信息,光是输完一个系统听说起码就要花十几天。”黄宾坦言,除了数据输入繁琐之外,基层部门对电子投票系统的业务其实也并不熟悉,”我当时去申请的时候,街道的工作人员还不知道这个系统是怎么一回事。”

焦点4:设立业主共有资金管理制度,能否抑制侵权行为?

征求意见稿中提出设立业主共有资金管理制度、制定共有物权登记和公开制度。明确小区公共收益归全体业主共有资金,并明确了共有资金管理单位、使用范围等,同时,明确了共有资金财务管理、公开和审计制度,要求每月定期公开收支明细等,让这笔共有资金更加透明。

对于公共部分的收益,其实广州市物业管理规定暂行办法中也有明确,但在实际操作中,发现,仍有不少物业服务企业违规侵占该部分收益。

广州天河某一大型小区,小区建成已有20多年,期间多次成立业主委员会无果,终于在今年克服重重困难成立了业委会,但是由于某些原因,街道不予备案。“由于我们现在没还有业委会公章,不能以业委会的名义开个账户,不过物业也答应准备公共收益交还给我们”,该小区业委会成员兰女士说,由于小区较大,公共收益是一笔不少的费用,“小区公共收益主要是架空层的商铺、户外和电梯广告等,尤其是路面停车费,估计路面停车位有1500个”兰女士估计每年物业侵占公共收益约1500万-2000万。

了解到,不仅仅是上述该小区,很多没有成立业委会的小区公共收益都有被侵占的情况。意见稿对公共收益的再次明细,有助于遏制侵权行为。

有物业管理专业人士表示,今年年初,广州市住建部门就曾要求各物业公司对小区公共收益部分单独立账,如今意见稿中提出公共收益归全体业主所有,这意味着传统的物业管理模式"包干制"不复存在,"以前大部分的小区物业都采用包干制,包干制包括公共收益在内都是由物业公司收取管理,自负盈亏;现在规定公共收益归全体业主所有,那么以前物业与小区签下的包干制合同还没有履行完怎么办?"

焦点5:新旧物管交接是否会更顺畅?

新旧物业交接一直是广州物业纠纷中”老大难“的问题。

2017年7月份,曾报道广州越秀区麓湖御景小区爆发的一起新旧物管交接冲突,旧物管坚称合同未到期,新物管则强调进驻小区合法合规。而在更早2016年8月,东风广场新旧物管交接双方对峙7小时,终将小区劈成两半收尾,商业、住在分开,一家管一边。新旧物管交接冲突犹如一出“连续剧”,十几年来在广州各大小区轮番“上演”。

为何很多物业公司即便结束了物业服务合同,也能一直盘踞在小区里?很大程度是因为他们还一直收取业主的物业管理费。周活宁表示,这类情况在广州不少小区都引起过法律诉讼,但法院往往会认为,物管公司虽然没有与业主签订新的服务合同,但事实上仍然为业主提供物业服务,所以业主是需要交管理费的。

如今意见稿将有效解决上述问题。意见稿提出,前期物业服务合同或者物业服务合同终止规定的,原物业服务企业应当在合同终止之日起十五日内退出物业管理区域。原物业服务企业拒绝退出的,业主可以不支付合同终止之日后的物业服务费。而物业服务企业不得以业主拖欠物业服务费、不配合管理等理由,减少服务内容,或者以其他原因为由中断用户的正常用水、用电、用气、通讯、有线电视信号。周活宁表示,这相当于断了物业公司的”财路“,让物管知难而退。

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