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市场化后房地产商烦恼规模化边际效应减弱

发布时间:2019-08-16 19:48:01 编辑:笔名

  在这三件事中,更值得关注的是郁亮的这封内部信。这封信既有着万科的自省,也有着对未来的思考,对于整个行业更具思考意义。

  郁亮在信中提及,“过去十年以来,我们对于规模数字的态度,经历过三个阶段。在2008年之前,我们也曾一度把规模数字本身作为追求的目标。从2008年开始,我们确立了从速度规模型增长转向质量效益型增长的方针,规模不再是目标,而只是一个自然的结果。而从今年开始,我们对于传统业务规模数字的扩张,甚至要保持警惕的态度。”

  郁亮甚至说,规模是一把双刃剑。它意味着行业地位,意味着规模效应带来的好处。但它往往也意味着更大的资源占用,意味着形成更多存货的可能。

  有业内人士以嘲讽的口气说,“万科这是在为他丢掉老大的宝座找台阶。”而似曾相识的是,201 年,在龙湖内部论坛上发表了一篇近6000字的文章《坚定战略假以时日》,分析了近几年龙湖的发展轨迹,解释了龙湖增长放慢的原因,并重申不并购、不合作开发。

  彼时,正值龙湖销售业绩下滑而备受争议。吴亚军通过这封信告诉内部员工,规模扩张方式不适用于龙湖地产(龙湖·时代天街 龙湖·香醍溪岸)。此后,龙湖地产也开始默默践行这一战略。任行业大鳄如何争抢,龙湖地产都表现出淡出规模竞争的态势。吴亚军近还表示,龙湖很享受目前的状态,从容、淡定,慢要慢得住,但要快也能快得起来。她认为,再经过两三年的调整,尤其是持有物业租金收入进入快速增长阶段后,龙湖真正的价值才会得以显现。

  对龙湖地产而言,适度放弃规模竞争可能是一件不难的事情。但对于享受了多年老大光环与诸多特殊待遇的万科而言,这并不是一件容易的事情。早在2010年,万科地产实现千亿之际,郁亮就曾提出“有质量增长”。但从近年来,万科发展情况看,有质量增长终沦为口号。

  201 年,万科业绩报显示,万科销售金额创行业新高至1709.4亿元,但报告期内其业务结算毛利率为2 .69%,较2012年下降 .72个百分点。结算净利率12.76%,较2012年下降1.16个百分点。2014年万科中期报告显示,公司中期毛利率进一步下滑至21.8%,为2008年以来的水平。

  与龙湖地产一样,老大万科也在面临规模边际效应减弱的烦恼。据知情人士透露,在龙湖近期发的一笔债中,龙湖地产的负债率和盈利指标被严格要求,而这不得不迫使龙湖地产将规模速度慢下来。有着同样考虑的还有另外一家H股房企。纵有野心,也不得不正视资本的力量。

  如郁亮所言,“在时代,情况会发生很大的变化。不动产价格将结束单边的快速上涨,很可能将转为在波动中缓慢上行,其长期涨幅将低于人均收入的增速,我们将看到房价收入比的逐渐下降。当房价、地价长期涨幅低于企业融资成本的时候,单纯靠持有资产升值的盈利模式将不复成立。过多的存货,将不是财富而是负担;鲁莽的投资,将不是机会而是风险。”简而言之就是,房企将面临“钱越来越难赚的局面”。

  龙湖的选择是转为精耕细作的香港房企模式;而万科的选择是真正回归实业领域。

  兰德咨询总裁宋延庆认为,地产白银时代,会有越来越多的房企将规模速度型转为质量效益型。然而,如何有质量增长,是个探索中的艰难题目。从万科真正决定放弃老大那一刻开始,转型的号角才真正吹响。

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